據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，“雙中心”的確立，將對深圳寫字樓市場產(chǎn)生巨大的影響

  “兩個中心”、“雙核時代”，“建設(shè)深港國際大都會”……深圳正以一種前所未有的速度，邁向國際。

  “雙核時代”的深圳，兩個中心可以看作是拉動城市高速運(yùn)轉(zhuǎn)的兩臺引擎，一個是以福田ＣＢＤ為代表的總部經(jīng)濟(jì)中心，而另一個則是包括前海、寶安中心區(qū)在內(nèi)的濱海商務(wù)帶。如此“雙核時代”的深圳，起點(diǎn)更高，動力更強(qiáng)，前景更美。

  基于深港共建國際大都會的背景，深圳得以再度以中國最著名的先鋒城市的名義，開始了對國際化、大都會以及更高級城市價值的探索。

  “雙核時代”將引發(fā)“雙核效應(yīng)”，深圳的商務(wù)空間，將最先面臨“挑戰(zhàn)”，深圳的商務(wù)格局將面臨新的改變。

  “２０年漂移”終結(jié)

  ２００８年的春天，對于深圳總部經(jīng)濟(jì)來說，這是一個代表希望與未來的季節(jié)。在贏得了眾多世界５００強(qiáng)企業(yè)的青睞后，微軟、索尼以及美國蘋果公司，又正式?jīng)Q定將區(qū)域總部遷往福田ＣＢＤ。如果說城市商務(wù)與總部經(jīng)濟(jì)，是象征城市活力與國際化價值的“標(biāo)簽”的話，那么今天深圳的這塊“標(biāo)簽”，正在不斷的擦拭下，愈發(fā)耀眼。

  深圳對商務(wù)空間的打磨，始于２０余年前的國貿(mào)大廈，周邊聚集了房地產(chǎn)大廈、深業(yè)大廈、晶都金融中心等，人民南也成為當(dāng)時深圳矚目的“中心區(qū)”，但是這些物業(yè)除了地段優(yōu)勢，在形象、結(jié)構(gòu)等方面無法都滿足總部經(jīng)濟(jì)的需求。１０年后，地王大廈、賽格廣場成為新一代深圳寫字樓的代表，建筑形象、智能化水平、環(huán)保節(jié)能等方面得到了大幅度的提高。但是他們的綜合規(guī)劃仍有不可避免的短視。更嚴(yán)重的缺陷在于，這些依舊是代表單一的商務(wù)功能的建筑，而無法形成區(qū)域性的總部經(jīng)濟(jì)力量。２０００年后，ＣＢＤ強(qiáng)勢崛起，深圳的商務(wù)價值開始固定，并最終沉淀，厚積薄發(fā)，從而帶動起整座城市國際化價值的飛躍。

  然而就在確立了ＣＢＤ的中心性后，一個問題又隨即而來，在城市經(jīng)濟(jì)中心不斷西移，在深圳南融香港北聯(lián)珠三角趨勢越來越明顯的今天，在深圳廣袤的西部濱海，是否還會出現(xiàn)另一個商務(wù)中心？

  “雙核”的深圳，最初的構(gòu)想正來源于此。

  有人說，ＣＢＤ的確立，從此讓深圳擁有了總部經(jīng)濟(jì)的沉淀，深圳才算是真正邁上了國際化城市的道路。而今天濱海商務(wù)中心的規(guī)劃，將從此終結(jié)深圳寫字樓２０余年的“漂移時代”。

  “兩個中心”的深圳，一個擁有“雙重卓越商務(wù)空間”的城市。

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  濱?？偛浚环N深圳未來發(fā)展的必然？

  這樣的觀點(diǎn)，并不是在夸大其詞。城市經(jīng)濟(jì)中心不斷西移，南融香港北聯(lián)珠三角趨勢越來越明顯，在深圳西部出現(xiàn)一個全新的總部經(jīng)濟(jì)中心，已經(jīng)是深圳城市發(fā)展，總部經(jīng)濟(jì)再度升級的迫切要求。

  宏觀層面，如果說香港與珠三角，已經(jīng)確立為兩個事關(guān)深圳未來發(fā)展的關(guān)鍵詞的話，那么縱觀整個深圳，還有哪個區(qū)域擁有深圳西部濱海帶這般，南聯(lián)香港北通珠三角的天然優(yōu)勢？西部通道的無縫對接，讓西部濱海能夠更為直接的與港島對話，而寶安的特殊樞紐位置，又讓這里與珠三角的廣袤空間，有了對等的交流。

  硬件上而言，無論海、陸、空，深圳西部濱海地帶，都具備特殊的資源優(yōu)勢。深港機(jī)場的對接，沿江高速公路的延展，大鏟灣、蛇口港等等承啟國際的交通要素，都讓這里未來的總部經(jīng)濟(jì)，具有更強(qiáng)的輻射力和影響力。如果說珠三角的價值將是未來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的決定性因素的話，那么與珠三角經(jīng)濟(jì)體“一脈相承”的深圳西部濱海，則完全能夠?qū)⑦@樣的巨大價值，輸出至香港、東南亞乃至影響全球。

  進(jìn)一步來說，包括寶安在內(nèi)的深圳西部濱海帶，已然具備非常優(yōu)越的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，比如說現(xiàn)代物流業(yè)、制造業(yè)、加工業(yè)以及未來高新科技的研發(fā)產(chǎn)業(yè)，如此種種，就讓深圳西部濱海帶有了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的契機(jī)，從而制造更多總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間。

  因此這些關(guān)鍵性因素，都決定了深圳必須要在寶安中心及南山前海，這條狹長的西部濱海帶中，制造新一輪深圳總部經(jīng)濟(jì)的價值，開啟一個全新的“濱海總部經(jīng)濟(jì)中心”。

  “雙核時代”來臨

  如果說福田ＣＢＤ的中心性已經(jīng)是唯一，那么未來的深圳濱海商務(wù)中心，商務(wù)潛力又何如？

  實際上，按照有關(guān)規(guī)劃的設(shè)想，未來的濱海商務(wù)中心，將以高端服務(wù)業(yè)和金融業(yè)的總部經(jīng)濟(jì)為主。即在香港這個服務(wù)業(yè)中心之外，相應(yīng)地在內(nèi)地打造一個為制造業(yè)提供服務(wù)的生產(chǎn)性高端服務(wù)業(yè)中心?！半m然我們的福田中心區(qū)可以承擔(dān)這種功能，但我們希望能有一個更具規(guī)模，更能承擔(dān)起這種功能的地區(qū)。所以我們最后非常慎重地選擇在這個中心區(qū)?！鄙钲谑械囊晃活I(lǐng)導(dǎo)對未來的濱海中心如此評價。

  可以設(shè)想，未來的深圳濱海商務(wù)中心，將贏得更多金融企業(yè)和服務(wù)產(chǎn)業(yè)總部的青睞，這也正與深圳ＣＢＤ的綜合性總部經(jīng)濟(jì)形成差異。而隨著城市商務(wù)空間向雙中心的“裂變”， 雙重卓越商務(wù)空間的深圳，無疑將更具國際競爭力。

  調(diào)查數(shù)據(jù)顯示第一季度深圳寫字樓

  供不應(yīng)求 價格堅挺

  根據(jù)戴德梁行的研究數(shù)據(jù)，今年第一季度深圳寫字樓銷售市場供應(yīng)不足，目前市場上僅有金運(yùn)世紀(jì)和海岸城西座等少量項目在售。因此寫字樓成交量相對平淡，但是整體銷售價格沒有受住宅市場影響，仍然堅挺。

  租賃市場卻供不應(yīng)求。每年的第一季度是寫字樓租賃市場的傳統(tǒng)旺季，因此現(xiàn)有的供應(yīng)無法滿足市場的需求。

  世界５００強(qiáng)青睞福田ＣＢＤ

  金融類企業(yè)最活躍，大多選址中心區(qū)。韓國友利銀行、南方證券、國泰君安、金融租賃中心等金融機(jī)構(gòu)都分別在本季度進(jìn)駐福田中心區(qū)。物流類和科技類的企業(yè)對辦公物業(yè)的需求仍然存在，但傾向選擇租金水平較低的片區(qū)和物業(yè)。

  中心區(qū)租金保持高位

  在租金方面，隨著嘉里建設(shè)廣場和星河發(fā)展中心的入市，物業(yè)品質(zhì)的提高進(jìn)一步拉升了整體租金水平。即使最高租金已經(jīng)超過２００元／平方米／月，但這此類高端物業(yè)的出租率仍然十分理想。

  寶安ＣＢＤ蓄勢待發(fā)

  隨著榮超集團(tuán)的海濱大廈即將發(fā)售，寶安中心區(qū)的寫字樓市場已經(jīng)開始引起關(guān)注。在今年內(nèi)，海濱大廈、龍光世紀(jì)大廈、國際西岸商務(wù)大廈也將先后入市。