從國貿(mào)大廈的“鶴立雞群”，到國際甲級(jí)寫字樓的全面井噴，30年歷程，顛覆了一座城市對(duì)商務(wù)空間的定義……

   來源：深圳商報(bào)  記者 盧青

1981年，中國最高的建筑是南京的金陵飯店，高37層；而在同年，剛成立特區(qū)一年的深圳就在構(gòu)想一座53層的建筑。這就是今天的國貿(mào)。有參與者回憶說，當(dāng)初就是想讓深圳也擁有香港那樣的“摩天大樓”。如果說對(duì)“摩天大樓”的憧憬，成為了締造深圳城市商務(wù)空間最原始的沖動(dòng)的話，那么在30年后的今天，當(dāng)深圳CBD拔地而起，西部濱海又將成為下一個(gè)世界500強(qiáng)企業(yè)聚集地時(shí)，事實(shí)上，深圳城市對(duì)于商務(wù)空間的理解已經(jīng)徹底改寫。

    “專業(yè)化”，這是深圳寫字樓變遷中最為明顯的痕跡。建筑上的專業(yè)化表征是最為明顯的，當(dāng)初“三天一層樓”僅僅是一種建筑速度上的訴求，而如今代表著科技、生態(tài)、環(huán)保等等的諸類“主義”開始大舉出現(xiàn)在深圳的寫字樓上，甚至是在建筑形態(tài)上，也大膽有所突破。對(duì)于商務(wù)空間的選擇上，深圳無疑也更為理性，在確立了福田CBD的中心性后，城市商務(wù)正呈發(fā)散性思維運(yùn)轉(zhuǎn)。而專業(yè)開發(fā)寫字樓的開發(fā)商，這在20年乃至10年前，都是很難想象的，但是在短短幾年內(nèi)，深圳卻已涌現(xiàn)出類似榮超、卓越這樣的代表性本土專業(yè)開發(fā)者。

    如果說專業(yè)化，是一個(gè)由“泛”到“精”的過程，那么深圳寫字樓已經(jīng)初步完成這個(gè)環(huán)節(jié)，正向“精益求精”邁進(jìn)。

國際元素日益流行

    國貿(mào)大廈速度與高度上的優(yōu)勢(shì)并沒有延續(xù)多久，與上海、北京等一線城市相比，深圳寫字樓很快就倍感吃力。包括房地產(chǎn)大廈、聯(lián)興大廈、深業(yè)大廈、晶都金融中心等等這一批與國貿(mào)大廈同時(shí)代的產(chǎn)物，除了強(qiáng)調(diào)地段及周邊配套的優(yōu)勢(shì)，與簡(jiǎn)單使用功能上滿足外，并沒有太多的領(lǐng)先之處。因此不到10年，深圳寫字樓第二代作品又破繭而出，90年代初的電子科技大廈、中銀大廈是代表。與“前輩們”不同的是，這些產(chǎn)品除了豐富功能需求外，內(nèi)部空間開始針對(duì)客戶靈活分割，智能化水準(zhǔn)有所提升。例如中銀大廈實(shí)了現(xiàn)樓宇智能化控制，大幅降低能耗，這在當(dāng)時(shí)仍是新聞。

    20世紀(jì)末，地王大廈、賽格廣場(chǎng)和江蘇大廈讓深圳寫字樓再上層樓，83米高的地王大廈引領(lǐng)了整個(gè)90年代的潮流；賽格廣場(chǎng)目前仍然保持著世界最高鋼管混凝土結(jié)構(gòu)大廈的記錄。但是這個(gè)時(shí)期的寫字樓作品，缺點(diǎn)也不容忽視的。例如建筑內(nèi)外部的對(duì)流，空間感的塑造等等。

    2000年后，深圳商務(wù)全面進(jìn)入CBD時(shí)代。因?yàn)镃BD的高國際化起點(diǎn)，建筑水準(zhǔn)上驚喜眾多，寫字樓的細(xì)節(jié)開始瞄準(zhǔn)國際。例如強(qiáng)調(diào)健康、節(jié)能、環(huán)保、共享與交流，物業(yè)設(shè)計(jì)中處處體現(xiàn)的是與人的溝通及人性的關(guān)懷，因此全天候空調(diào)系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)架空地板、陽光中庭、內(nèi)部活體生態(tài)系統(tǒng)等等科技含量十足的國際元素，在深圳寫字樓上屢見不鮮。

    近期，更有項(xiàng)目重金邀國際名師，開始在建筑形態(tài)上做文章?！斑@將是深圳的‘央視大樓’?！遍_發(fā)者不無自豪的說。

  商務(wù)布局由點(diǎn)及面

    從羅湖到福田，再至未來的“雙中心”乃至深圳商務(wù)的全面開花，城市商務(wù)空間經(jīng)歷了如此的遷徙?！皩懽謽堑拈_發(fā)熱點(diǎn)總是與整個(gè)城市的發(fā)展重心保持一致?！庇谐鞘袑W(xué)者如是評(píng)價(jià)。以人民南為起點(diǎn)，沿深南大道逐漸延伸，確定福田CBD的中心位置后，隨后又延續(xù)至南山、寶安的“西部濱海中心”，事實(shí)上深圳寫字樓的發(fā)展脈絡(luò)相當(dāng)清晰。

    2000年后，因?yàn)楦Ｌ顲BD的確立，有人稱這是深圳商務(wù)的“無序”狀態(tài)的終結(jié)，如果說之前形成的人民南、蔡屋圍總部經(jīng)濟(jì)中心，都帶有濃厚的“自發(fā)”色彩的話，那么從福田CBD為起點(diǎn)，深圳商務(wù)優(yōu)勢(shì)開始呈集中性經(jīng)營。實(shí)際上也正是有了CBD的確立并輻射，深圳近幾年吸引了更多的世界500強(qiáng)企業(yè)的投資。據(jù)悉現(xiàn)在已經(jīng)有近150家企業(yè)在鵬城駐足，絕大部分是留在了福田CBD的甲級(jí)寫字樓中。這也讓深圳進(jìn)一步堅(jiān)定打造總部經(jīng)濟(jì)的決心。

    隨后《深圳市城市總體規(guī)劃(2007－2020)》出爐，福田CBD與前海中心將被視為深圳商務(wù)的“雙核”而共同作用。后者包括了醞釀已久的前海金融中心和寶安中心區(qū)的核心商務(wù)區(qū)，而未來深圳頂級(jí)寫字樓的供應(yīng)也主要云集于此，粗略估計(jì)在250萬平方米以上。加上在關(guān)外規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)型總部經(jīng)濟(jì)帶，深圳商務(wù)藍(lán)圖初顯規(guī)模。

專業(yè)開發(fā)漸成主流

    城市商務(wù)的成長，總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)力，直接促成了寫字樓專業(yè)開發(fā)商的涌現(xiàn)。

    專業(yè)寫字樓開發(fā)者，這樣的名詞其實(shí)并不陌生。在紐約，唐納德·特朗普（Donald Trump）和他的地產(chǎn)公司Trump，是公認(rèn)與這座城市最繁華的地段聯(lián)系在一起的，包括第五大道的Trump摩天大樓，被Conde Nast Traveler選為全美最好的Trump國際旅館，坐落于華爾街40號(hào)的Trump世界大樓以及Trump公園大廈，都刻上了唐納德·特朗普本人的名字。無獨(dú)有偶，潘石屹和他的SOHO中國近10年來專注北京CBD的價(jià)值構(gòu)建，“CBD價(jià)值至今仍是最吸引人的?！迸耸僖恢眻?jiān)持這樣的觀點(diǎn)。

    “專業(yè)寫字樓開發(fā)商，往往能最有效整合資源，形成統(tǒng)一的商務(wù)風(fēng)格，比其他人更快速推動(dòng)商務(wù)區(qū)價(jià)值成長?！庇醒芯繉懽謽菍W(xué)者如是表示。事實(shí)上被稱為深圳乃至中國的“Trump”的榮超地產(chǎn)，正印證著這樣的觀點(diǎn)。從國際商會(huì)大廈A、B座，到國際商會(huì)中心和經(jīng)貿(mào)中心，今年又將在寶安中心區(qū)和福田CBD分別推出濱海大廈和榮超中心，至此榮超在深圳的寫字樓已有6個(gè)項(xiàng)目（7棟）之多。從寫字樓價(jià)值延續(xù)性和商務(wù)潛力的發(fā)掘上而言，像榮超這樣的專業(yè)開發(fā)者優(yōu)勢(shì)明顯，“客戶資源就是利好之一，市場(chǎng)更容易接受一個(gè)趨向統(tǒng)一、保持延續(xù)的商務(wù)風(fēng)格?！笔缆?lián)地產(chǎn)的一位寫字樓專家如是稱。

    參與中心商務(wù)構(gòu)建，與城市價(jià)值共同成長，這正是像榮超這樣的寫字樓專家的“魅力”所在。因此可以預(yù)計(jì)，隨著未來深圳商務(wù)版圖的不斷擴(kuò)大，邁向?qū)I(yè)型開發(fā)是大勢(shì)所趨。