非常感謝公司給了全體員工一次極好的學習與游玩的機會，感恩老板，感恩榮超。從深圳出發(fā)，歷經(jīng)珠三角的幾個重要城市，吃飽喝足，秣馬厲兵。

通過對禪城奇槎世茂望德號稱高端的住宅項目與中交橫琴基本賣不出去的商住項目學習參觀。我感悟到與現(xiàn)代化程度很高，中心城區(qū)發(fā)展趨于飽和的深圳這樣的一線城市相比，佛中珠這些新舊三線城市就是欠發(fā)達城鄉(xiāng)結合部的感覺，存在著大片的荒地與斷頭路，所以房地產(chǎn)發(fā)展依舊處于黃金時代。

粵港澳大灣區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展的確處于黃金時代。這個灣區(qū)的出現(xiàn)時機與定位就說明了這是目前中國經(jīng)濟的最熱極點。官方定位內(nèi)容是：充滿活力的世界級城市群；具有全球影響力的國際科技創(chuàng)新中心；“一帶一路”建設的重要支撐；等等。在這些迷霧般的定位之下，結合現(xiàn)在的市場經(jīng)濟環(huán)境，我認為中國的大灣區(qū)是現(xiàn)在國際經(jīng)濟形勢下中國經(jīng)濟增長與發(fā)展的唯一出路。

    粵港澳大灣區(qū)的政府規(guī)劃綱要說了很多內(nèi)容，雖然把香港與廣州地位拔高，但是從現(xiàn)階段及未來的發(fā)展來看，大灣區(qū)的發(fā)展核心，特別是房地產(chǎn)開發(fā)投資的核心卻是深圳。因為，香港已是一片泥潭而且投資門檻極高；澳門無任何出路；廣佛舊桎梏太深；珠海人少且無產(chǎn)業(yè)積淀，同時又實施著自殘式的落戶與購房政策；莞惠臨深多年，地產(chǎn)投資熱情消耗過久；港珠澳大橋僅是觀光橋；南沙港在廣府集全省之力打造20多年后，依舊是蒼茫一片；橫琴沒有任何產(chǎn)業(yè)支撐，將是第二個天津濱海新區(qū)。

    大灣區(qū)的價值至高點必在深中。港珠澳大橋無用，深中通道才是最重要的經(jīng)濟連接點，與虎門一二橋共同打通深圳與粵中西部的聯(lián)系。從房地產(chǎn)開發(fā)投資角度來講，中山橫空出世。

    中山看起來很尷尬，在大灣區(qū)繞珠江出?？诘钠邆€城市中，中山目前是最弱的一個。中山即缺乏一個像樣的中央商務區(qū)，同時沒有一個過得去的城市中心，而且制造業(yè)不如佛莞，旅游業(yè)不如珠海，產(chǎn)城一體化與產(chǎn)融結合都發(fā)展的不到位。但是，我認為中山將在短期內(nèi)有一次可觀的爆發(fā)，將是粵港澳大灣區(qū)成立以后經(jīng)濟發(fā)展上的第一次暴擊。

    首先，中山的區(qū)位非常獨特。中山位于深港、廣佛、澳珠三大核心片區(qū)的地理中心，未來將成為珠江西岸的重要交通樞紐。區(qū)位優(yōu)勢在大灣區(qū)內(nèi)是獨一無二的。

   其次，深中通道是中山崛起的最大機遇。大灣區(qū)的一個巨大變化就是跨江跨海幾大通道的建設，能從根本上改變珠三角經(jīng)濟地理格局和城市空間格局。其中深中通道的價值是最高的，因為與北面的虎門大橋、虎門二橋和南面的港珠澳大橋以及未來的深珠通道相比，深中通道居于中部，顯然是整個大灣區(qū)的中樞通道，是珠江兩岸通行最具經(jīng)濟價值和效益潛力的通道。未來的車流量一定很大，且由于多橋分流，也不會很堵。同時，它毗鄰深圳寶安國際機場，使得其交通樞紐功能愈加顯現(xiàn)。中山將迎來珠江西岸的城市中心化時代，因為通道對岸就是目前大灣區(qū)經(jīng)濟最活躍最強大的深圳。

再次，中山投資拿地的熱點區(qū)域是東區(qū)、翠亨新區(qū)、火炬開發(fā)區(qū)，僅需開發(fā)住宅。

    總之，粵港澳大灣區(qū)整體來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資價值只會越來越高，大灣區(qū)的中心城市房價會維持高位，限價只會限制增長速度，不會抑制價格，房價仍會上漲。大灣區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展，至少還會有30年紅利期。我淺以為大灣區(qū)中心城市的拿地次序是深圳、中山、莞惠臨深、佛山、東莞、珠海、廣州、惠州。港澳基本上不可能拿到地。

    最后，在產(chǎn)品定位方面，大灣區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品應主要為住宅；寫字樓因政策因素而過度飽和，只有在中心城區(qū)的最核心地段開發(fā)有最優(yōu)質服務內(nèi)容的辦公產(chǎn)品才有利潤空間；深圳的核心地段可以將舊寫字樓參照華潤深圳灣瑞府改造成奢華公寓，這將極大提高原物業(yè)的價值。

深圳向西，中山可期。愿榮超立足大灣區(qū)，輻射全中國，大展宏圖。