房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指在房地產(chǎn)交易變現(xiàn)所需的期間內(nèi)，由房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、供求關(guān)系等因素的變化而形成的交易市值發(fā)生負(fù)面變化的風(fēng)險(xiǎn)。它主要表現(xiàn)為由于各種原因致使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生大幅度波動(dòng)而給投資商帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

       在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，這種不確定因素非常多，國(guó)內(nèi)外社會(huì)變動(dòng)、經(jīng)濟(jì)變動(dòng)、政策變動(dòng)、居民收入水平的變動(dòng)等都會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行，從而產(chǎn)生房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

       近年來(lái)深圳商業(yè)地產(chǎn)銷售模式存在明顯變遷。在深圳辦公物業(yè)開(kāi)發(fā)早期，由于商務(wù)氛圍尚未形成，開(kāi)發(fā)企業(yè)以散售策略為主，銷售一部分留存一部分，以求快速回籠資金并進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。隨著深圳城市發(fā)展、商務(wù)氛圍逐步成熟，辦公物業(yè)品質(zhì)及市場(chǎng)價(jià)值逐步提升，開(kāi)發(fā)企業(yè)也相應(yīng)改變辦公物業(yè)的銷售盈利模式，更多地以自持物業(yè)模式以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期資產(chǎn)增值。

       疫情當(dāng)下，商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)變盈利模式和銷售策略，考慮散售后物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散，物業(yè)運(yùn)營(yíng)難度加大，影響整體品質(zhì)及價(jià)值等問(wèn)題，模式逐步轉(zhuǎn)變?yōu)椤白猿殖鲎?自用”。租售并舉是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)市場(chǎng)的成功模式，也彰顯其實(shí)足超前意識(shí)。住建部部門(mén)曾提出完善住房保障體系，加大培育住房租賃市場(chǎng)，落實(shí)支持政策，加強(qiáng)租賃住房的供應(yīng)，解決新市民等群體的住房問(wèn)題。如此看來(lái)，立足租賃市場(chǎng)正是防范風(fēng)險(xiǎn)的絕佳對(duì)策。

       聯(lián)合辦公成為攪動(dòng)商業(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)“鲇魚(yú)”，對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)寫(xiě)字樓租賃模式形成巨大挑戰(zhàn)。在資本力量加持和互聯(lián)網(wǎng)思維驅(qū)動(dòng)下，WeWork、SOHO 3Q、寰圖等聯(lián)合辦公品牌加快一線城市（尤其北上廣深）核心商務(wù)區(qū)擴(kuò)張。在當(dāng)前新冠疫情下遠(yuǎn)程辦公及會(huì)議讓共享獨(dú)立辦公成為新寵。2017年深圳核心區(qū)共新增8個(gè)品牌聯(lián)合辦公布點(diǎn)，新增供應(yīng)4.9萬(wàn)㎡；2018年4個(gè)聯(lián)合辦公空間正式投入運(yùn)營(yíng)。聯(lián)合辦公帶來(lái)的最明顯的挑戰(zhàn)在于它從空間和實(shí)用性上顛覆了傳統(tǒng)辦公方式。如租賃市面上常見(jiàn)的標(biāo)準(zhǔn)辦公樓層，企業(yè)需投入裝修、設(shè)備等大量時(shí)間及搬遷成本；但若租賃聯(lián)合辦公，則可拎包入住，立即使用桌椅、會(huì)議室、共享活動(dòng)空間，還能參與定期的社區(qū)活動(dòng)和行業(yè)交流。相較于租賃傳統(tǒng)寫(xiě)字樓，聯(lián)合辦公可更便捷地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的靈活擴(kuò)張及縮減，也更能夠滿足企業(yè)員工對(duì)辦公空間多樣性的需求。

       近年來(lái)商業(yè)寫(xiě)字樓供應(yīng)量增大，大型城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目也隨之增多。自2018年3月始的中美貿(mào)易戰(zhàn)給經(jīng)濟(jì)也帶來(lái)不穩(wěn)定性，如前所述，寫(xiě)字樓出租壓力明顯增加。當(dāng)寫(xiě)字樓硬件水平趨高趨同，運(yùn)營(yíng)服務(wù)在未來(lái)將成為存量市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的差異化武器。面對(duì)聯(lián)合辦公帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，商服應(yīng)更加關(guān)注運(yùn)營(yíng)、服務(wù)及設(shè)施管理，對(duì)零散物業(yè)配備共享會(huì)議室、開(kāi)放式活動(dòng)空間或平臺(tái)花園，同時(shí)搭建專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，定期籌備社區(qū)活動(dòng)，通過(guò)注入共享、健康和社交等元素，以回應(yīng)用戶越來(lái)越多對(duì)有關(guān)靈活交流、組織活動(dòng)、健康人文、藝術(shù)文化等訴求，填補(bǔ)傳統(tǒng)辦公物業(yè)在人性化、創(chuàng)新化方面的不足，從而提升企業(yè)入駐的滿意度及穩(wěn)定性。

       有人說(shuō)：“決定房地產(chǎn)價(jià)值的第一個(gè)因素是地段，第二個(gè)因素是地段，第三個(gè)因素仍然是地段。”通過(guò)強(qiáng)調(diào)“位置”這個(gè)詞，可以看到“位置”是房屋價(jià)值最重要的因素?！百I房、租房看位置”已成共識(shí)。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，位置是王道；緊跟政策、深入解讀，適應(yīng)市場(chǎng)新形勢(shì)、新變化，與政策同步、與市場(chǎng)起舞，為企業(yè)帶來(lái)良好效益。