2021年年末，法律部內(nèi)部組織線上培訓(xùn)與交流，連續(xù)兩天觀看并學(xué)習(xí)房地產(chǎn)法律實務(wù)的線上講座，講座的主講是袁華之律師團隊。袁華之律師在房地產(chǎn)、建設(shè)工程、土地法律業(yè)務(wù)方面有深入的研究和豐富的實踐經(jīng)驗，因此，法律部想借由這次講座，了解目前房地產(chǎn)實務(wù)方面的熱點以及難點問題，并習(xí)得破解問題的有效路徑。

       袁律師重點講述的是房地產(chǎn)買賣合同無法實現(xiàn)的認(rèn)定問題，合同目的的實現(xiàn)與否是衡量當(dāng)事人單方解除權(quán)是否成就以及是否合理的重要標(biāo)準(zhǔn)，因此他提醒購房者在購置物業(yè)時，需要格外留意以下幾個問題：第一，房屋套型與圖紙是否一致，相關(guān)尺寸有無超出約定的誤差范圍；第二，面積誤差比絕對值有無超過3%；第三，商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向是否發(fā)生變化，這些變化有無影響商品房質(zhì)量或者使用功能；第四，是否存在商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人就將房屋抵押或者出賣給第三人的情況，以及房屋是否存在影響居住目的實現(xiàn)的質(zhì)量問題，如存在上述問題，則可以以合同目的無法實現(xiàn)為由認(rèn)定房屋買賣合同無效。如購房者明確基于某種特殊目的（例如滿足上學(xué)需要、投資等）購置房屋，而特殊目的未能實現(xiàn)就可以認(rèn)定合同目的未實現(xiàn)，但若當(dāng)事人未明確約定特殊目的，買受人主張合同目的無法實現(xiàn)的，首先應(yīng)證明特殊目的的存在，此外，還需證明雙方對此達成合意。

       第二天的講座由袁律師團隊的合伙人主講，內(nèi)容是房地產(chǎn)盡職調(diào)查。除了其他所有領(lǐng)域盡職調(diào)查都存在的風(fēng)險點（包括但不限于：主體資格、債務(wù)及或有負(fù)債情況、關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險、過渡期風(fēng)險、勞動用工風(fēng)險、稅費風(fēng)險、交易對手主體資格風(fēng)險、標(biāo)的股權(quán)權(quán)利瑕疵風(fēng)險、股權(quán)收購程序性風(fēng)險、股東資格確認(rèn)以及公司管控權(quán)移交風(fēng)險等）以外，房地產(chǎn)盡職調(diào)查還存在一些特定的風(fēng)險。如在土地取得方面，應(yīng)重點留意土地出讓方是否適格、取得方式是否合法、土地使用者是否依據(jù)合同按時支付出讓金、是否同時具備國有土地使用證和土地出讓金繳納憑證、土地交付確認(rèn)書與出讓合同交付標(biāo)準(zhǔn)是否一致、土地權(quán)利是否完整等問題。其次就是項目建設(shè)方面，需重點審查該項目是否屬于法定必須招標(biāo)的項目；在建設(shè)單位采用招標(biāo)方式發(fā)包時，其招標(biāo)流程是否符合招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定；還應(yīng)結(jié)合《建筑工程施工發(fā)包與承包違法行為認(rèn)定查處管理辦法》判斷是否存在掛靠、轉(zhuǎn)包或違法分包情形以及重點關(guān)注工程質(zhì)量保修問題。

       許多人說，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在是夕陽產(chǎn)業(yè)，一直在走下坡路，但袁律師拋出了一個觀點，那就是，即使現(xiàn)在房地產(chǎn)市場不容樂觀，但安家樂業(yè)是人的基本生存需求，房地產(chǎn)在任何國家以及任何歷史階段也都在承擔(dān)不同的責(zé)任，現(xiàn)有的市場波動其實是正常、可接受的。只是現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場不如前些年那么瘋狂，但只要一天人們還有住房需求，那么房地產(chǎn)在未來國民經(jīng)濟中依然會有十分重要的位置，在相關(guān)的多個領(lǐng)域都還是會有相應(yīng)的法律需求，越是在市場不景氣的時候，就越是要嚴(yán)把法律關(guān)。作為房地產(chǎn)公司的法務(wù)，在未來的工作中，法律部也會把工作做實做細，為公司防控房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險，同時也保持積極進取的心態(tài)，不斷汲取知識，提升自身業(yè)務(wù)能力。